ადამიანებს აქვთ სხვადასხვა მიზეზი მეორე სახლის ყიდვის სურვილი; ზოგს შეიძლება სურდეს შვებულების გაქცევა, ზოგს სურს შემოსავლის შოვნა სახლების გაქირავებიდან, ზოგს კი სურს შეიძინოს სახლი, რომელიც საპენსიო ასაკისთვის უნდა "დაფიქსირდეს". თუ რაიმე მიზეზით ფიქრობთ მეორე სახლის ყიდვაზე, სხვა იპოთეკური სესხის აღებამდე უნდა შეაფასოთ ყველა დადებითი და უარყოფითი მხარე.
ნაბიჯი
მე –3 ნაწილი 1: გადაწყვიტეთ, არის თუ არა ყიდვა თქვენთვის შესაფერისი
ნაბიჯი 1. შეხედეთ ბაზარს საყიდლად
ამჟამად სახლის ფასები იაფია თუ ძვირი? სცადეთ მოძებნოთ სახლის შემოსავლების გრაფიკი სახლის ფასებთან და გაარკვიოთ აქვს თუ არა ქალაქს, რომელსაც თქვენ ეძებთ, მაღალი შეფარდება სხვა ქალაქებთან შედარებით. გაითვალისწინეთ, რომ ზოგიერთი ქალაქი, როგორიცაა ნიუ იორკი და სან ფრანცისკო შეიძლება ისტორიულად იყოს იმუნური მსგავსი პროპორციებისგან.
ესაუბრეთ ერთ ან რამოდენიმე უძრავი ქონების აგენტს სახლების ფასების შესახებ. მაშინაც კი, თუ თქვენ ვერ მიიღებთ ამომწურავ პასუხს (ძნელია იმის შეფასება, არის თუ არა საშინაო ბაზარი იაფი თუ ძვირი, რადგან ინფორმაცია ყოველთვის არ არის მკაფიო), თქვენ შეიძლება მიიღოთ მინიშნებები გარკვეული ბაზრების სანახავად ან თუნდაც იმ სახლების შესახებ. კარგად იყიდება. ეს ინფორმაცია ღირებულია
ნაბიჯი 2. ჩათვალეთ, რომ თქვენ ვერ შეძლებთ თქვენი მეორე სახლის ქირაობას
მეორე სახლი კვლავ უსაფრთხო ინვესტიციაა ქირის გარეშე, რომელიც მხარს უჭერს ხარჯების ჩამონათვალს? წინააღმდეგ შემთხვევაში, თქვენ სერიოზულად უნდა ეჭვქვეშ დააყენოთ მეორე სახლის ყიდვის გადაწყვეტილება. ძალიან ბევრი ოჯახი ყიდულობს ძვირადღირებულ მეორე სახლს, დადებს ფსონს, რომ მათ შეეძლებათ იქირაონ ისინი, როდესაც ისინი არ ცხოვრობენ. როდესაც გაქირავება ხდება შეუძლებელი, შეუძლებელი, ან შემოსავალი გაცილებით ნაკლებია, ვიდრე მოსალოდნელი იყო, სახლის მესაკუთრეები პოულობენ მხოლოდ წარუმატებელ ინვესტიციას.
ნაბიჯი 3. ჩამოთვალეთ შესაძლო ხარჯები
ჩამოთვალეთ სახლის ფლობის ყველა შესაძლო ხარჯი. შეგიძლიათ განათავსოთ ყველა ეს ხარჯი თქვენს ბიუჯეტში, მიუხედავად იმისა, რომ დატოვებთ ადგილს? დიახ, თქვენ შექმნით კაპიტალს მეორე სახლთან ერთად, მაგრამ თუკი მეორე სახლში ინვესტიცია ხელს გიშლით ყოველთვიურად, შეიძლება გირჩევნიათ დაელოდოთ, სანამ არ დაფარავთ თქვენს პირველ იპოთეკურ სესხს, მაგალითად. აქ არის რამოდენიმე შესაძლო ხარჯები, რომლებიც გასათვალისწინებელია:
- ქონების გადასახადი. განსხვავებულია ყველა ქვეყანაში; საშუალო წლიური ქონების გადასახადი ლოს ანჯელესში არის $ 1,200 $ 100 ათასიანი სახლისთვის, ანუ 1.2%. თუ ქონების გადასახადი თქვენს ქალაქში ძალიან მაღალია, შეამოწმეთ უძრავი ქონების გადასახადები მეზობელ ქალაქებში. თქვენ შეგიძლიათ დაზოგოთ ბევრი ფული უძრავი ქონების გადასახადებზე, უბრალოდ შეიძინოთ საცხოვრებელი სახლი ქალაქში თქვენთვის სასურველ ადგილას, რომელსაც არ აქვს მაღალი საგადასახადო ტვირთი.
- ძირითადი ანგარიშები. ეს გაცილებით დაბალი უნდა იყოს, თუ სახლი უმეტესი წლის განმავლობაში უკაცრიელია, მაგრამ ის არ უნდა იყოს უგულებელყოფილი.
- რემონტი/მოვლის ხარჯები. სახლები ცოცხალი არსებებია - ისინი იზრდებიან, ბერდებიან, სჭირდებათ დახმარება. გაითვალისწინეთ რემონტისა და რეგულარული ტექნიკური მომსახურების ხარჯები, როგორიცაა გამწვანება. მეორე სახლის ეზო და ბაღი უნდა იყოს დაცული, თუ მოიჯარე არის, ან თუ თქვენ არ ხართ წლის განმავლობაში. ზაფხულის თვეებში ველური სარეველა და დაუმუშავებელი ბალახი აცხადებს, რომ ეს ქონება დაუსახლებელია. ცივ კლიმატში, ბილიკები და ბილიკები, რომლებიც არ არის გაწმენდილი თოვლისგან, არის ვანდალიზმის ან ქურდობის მოწვევა.
- გაიზარდა დაზღვევა. დაზღვევის ხარჯები შეიძლება იყოს უფრო მაღალი, რადგან ქონება რამდენიმე წელია დაკავებული არ არის ან გაქირავებულია.
- ქონების მართვის მომსახურება. ქონების მენეჯმენტმა კომპანიამ უნდა გაითვალისწინოს თქვენი ხარჯების დიდი ფაქტორი, განსაკუთრებით იმ შემთხვევაში, თუ თქვენ ყიდულობთ მეორე სახლს თქვენი მთავარი საცხოვრებელი ადგილიდან ძალიან შორს. თუ ქირაობთ ქონებას, თქვენ უნდა მოაწყოთ ვინმე, რომ უზრუნველყოს თქვენი დამქირავებლის გადაუდებელი რემონტი. თუ თქვენ გაქვთ მარტოხელა დასასვენებელი სახლი, თქვენ უნდა დარწმუნდეთ, რომ ვინმეს შეუძლია შეამოწმოს გაყინული მილები ან გაჟონული სახურავი ან სახლის შესაძლო დაზიანება თქვენი არყოფნის დროს.
ნაბიჯი 4. ნუ დაეყრდნობით იმავე საგადასახადო კრედიტს, რომელიც შესაძლოა მიიღოთ თქვენი პირველი სახლისთვის
შეამოწმეთ IRS (ან DGT ინდონეზიაში), რათა გაირკვეს, თუ რა საგადასახადო ზემოქმედებას მოახდენს მეორე სახლი. ბევრი ადამიანისთვის, მეორე სახლის საკუთრების გადასახადი უფრო ძვირია, ვიდრე საგადასახადო კრედიტი, განსაკუთრებით იმ შემთხვევაში, თუ თქვენ სახლში უფრო მეტხანს ცხოვრობთ, ვიდრე ქირაობთ დღეების რაოდენობას.
მაგალითად, თუ ქირაობთ სახლს 14 დღეზე ნაკლები ვადით, თქვენ არ გჭირდებათ ამ შემოსავლის ჩათვლა. თუ სახლში ცხოვრობთ წელიწადზე 14 დღეზე ნაკლები, თქვენი ქონება განიხილება როგორც ბიზნესი და წელიწადში 25,000 დოლარამდე გამოქვითული ზარალი
ნაბიჯი 5. გაიარეთ კონსულტაცია CPA- სთან (საჯარო ბუღალტერი) ან საგადასახადო კონსულტანტთან სანამ დაიწყებთ მეორე სახლის ძებნას
საჯარო ბუღალტერი ან საგადასახადო კონსულტანტი შეძლებს მოგაწოდოთ ზუსტი და უახლესი ინფორმაცია საგადასახადო ჩამოწერის, სესხების, საპროცენტო განაკვეთების და ა. მაგალითად, თქვენ შეიძლება შეაფასოთ უფრო ძვირი იპოთეკური სესხი, უფრო მაღალი საპროცენტო განაკვეთით, განურჩევლად თქვენი საკრედიტო ისტორიისა.
ნაწილი 3 3 -დან: პირველი ნაბიჯის გადადგმა
ნაბიჯი 1. განვიხილოთ პირველი გაქირავება იმ ადგილას, სადაც აპირებთ ყიდვას
ბევრი უშვებს შეცდომებს ყიდულობენ ქონებას ბაზარზე, სადაც არაფერი იციან და რაც, საბოლოო ჯამში, მათ ნამდვილად არ აინტერესებთ. მაშინაც კი, თუ თქვენ აპირებთ გამოიყენოთ თქვენი მეორე სახლი საინვესტიციოდ და იქირაოთ იგი, ის პირველ რიგში უნდა იყოს ადგილი, სადაც შეგიძლიათ იხილოთ საკუთარი თავი იქ, თუნდაც წელიწადში რამდენიმე კვირა. იქირავეთ რაიონში სულ მცირე ხნით, რათა დარწმუნდეთ, რომ იქ კომფორტულად ცხოვრობთ.
ნაბიჯი 2. ესაუბრეთ ადგილობრივებს და იყავით ერთ -ერთი მათგანი
გაარკვიეთ რა მოსწონთ ტერიტორიის ადგილობრივებს; როგორ ფიქრობენ, სად არის ამ ტერიტორიის მომავალი; რამდენი ხანია ცხოვრობენ იქ და ა. ადგილობრივებს შეუძლიათ კარგად წარმოგიდგინონ როგორია ცხოვრება ამ მხარეში. გამოიყენეთ ეს ინფორმაცია იმის დასადგენად, არის თუ არა ქონების ყიდვა კარგი გრძელვადიანი ინვესტიცია.
-
იყავით ადგილობრივებიც (როდესაც ქირაობთ მომენტს), რათა გამოიძიოთ რამდენიმე ფაქტორი, რომელიც გაზრდის თქვენი პოტენციური სახლის ღირებულებას:
- მანძილი კარგ სკოლაში
- საიმედო და ფართო სატრანსპორტო პარამეტრები
- საყიდლების ადგილების არჩევანი
- მანძილი საავადმყოფომდე, ასევე პოლიციის განყოფილებისა და სახანძრო სამსახურის ყოფნა
- დაბალი დანაშაულის მაჩვენებელი
ნაბიჯი 3. ნახეთ, რა ღირს „კომპები“იმ სფეროში
Comps, ან შედარებითი სახლის ფასები, უნდა მოგაწოდოთ კარგი წარმოდგენა იმაზე, თუ რამდენად ძვირადღირებული სახლებია ზოგადად ამ მხარეში. თქვენ შეგიძლიათ პირდაპირ ესაუბროთ უძრავი ქონების აგენტს, რომ მიიღოთ მონაცემები სახლის შესადარებელი ფასების შესახებ. სახლის შესადარებელი ფასების გასაღები არის გაყიდვის ფასის ნახვა და არა ჩამოთვლილი ფასი. გამოიყენეთ სახლის შედარებითი ფასები უხეში გზამკვლევისთვის - მხოლოდ იმიტომ, რომ 4 საძინებელი და 3 აბაზანა სახლი იმავე ქუჩაზე გაიყიდა 575,000 აშშ დოლარად (7,6 მილიარდი რუპია) არ ნიშნავს იმას, რომ 4 საძინებელი და 3 აბაზანის სახლი არის ის, რაც თქვენც გექნებათ იგივე ფასი
ნაბიჯი 4. დაიწყეთ გაეცნოთ მემამულის პასუხისმგებლობებს, თუ აპირებთ მის გაქირავებას
თუ თქვენ ეძებთ მეორე სახლის ქირაობას და საკუთარი კაპიტალის შექმნას, მნიშვნელოვანია იცოდეთ რა გელით თქვენგან. ნუ დაიზარებთ კანონის მუქარას ზარმაცი ან იგნორირებით - თქვენ ჩაქოლავთ. აქ არის რამოდენიმე რამ, რისი დაწყებაც უნდა დაიწყოთ, როგორც სახლის გაქირავების პოტენციური მფლობელი:
- ისწავლეთ როგორ გაათავისუფლოთ მოიჯარე ან გააუქმოთ იჯარა.
- შეისწავლეთ თქვენი სახელმწიფოს კანონები უსაფრთხოების დეპოზიტებთან დაკავშირებით, რა შეიძლება დაფარული იყოს - დასუფთავება, გადაუხდელი ქირა, გადაჭარბებული ზიანი - და რომლის დაფარვა შეუძლებელია - ავეჯის განახლება, ნორმალური დაზიანება, რემონტი - მის მიერ.
- ისწავლეთ როგორ ჩამოყალიბდეს ქირავნობის პროგრამა და მოიჯარეების შერჩევის პროცესი. ანტიდისკრიმინაციული კანონები კანონიერად მოითხოვს თქვენ დაიცვას მოქმედი წესები.
- იცოდეთ თქვენი მოვალეობები რუტინულ რემონტსა და მოვლასთან დაკავშირებით.
- დაიცავით თავი პასუხისმგებლობისგან დამქირავებლის დაზიანებებისათვის. თქვენ შეიძლება პასუხისმგებელი იყოთ ნებისმიერი სერიოზული უბედური შემთხვევისთვის, რომელიც მოიჯარეს ეხება, რისთვისაც მოიჯარე ვალდებულია დაიცვას თავი მისგან ან გაასწოროს ის რაც შეიძლება სწრაფად.
- იცოდეთ მოიჯარეების უფლებების ჩამონათვალი, განსაკუთრებით კონფიდენციალურობასთან დაკავშირებით. უმეტეს ქვეყნებში თქვენ უნდა აცნობოთ დამქირავებელს 24 საათის განმავლობაში, თუ აპირებთ ქონების შეკეთებას ან ჩვენებას, გარდა საგანგებო სიტუაციებისა.
ნაბიჯი 5. მიიღეთ უძრავი ქონების აგენტი
უძრავი ქონების აგენტი, სულ მცირე 5 წლიანი გამოცდილებით თქვენს სასურველ სფეროში, იქნება თქვენი მრჩეველი ყიდვის მთელი გამოცდილების განმავლობაში. უძრავი ქონების აგენტი დაგეხმარებათ შეამციროთ თქვენი სახლის ძებნა, სანამ არ გადალახავთ ყველაფერ საუკეთესოს. შემდეგ, თქვენი შესყიდვის დასრულების შემდეგ, კარგი უძრავი ქონების აგენტი დაგიკავშირდებათ გაყიდვის შემდეგ. ეს ძალიან მნიშვნელოვანი ხდება სახლის მფლობელებისთვის, რომელთა მთავარი საცხოვრებელი ადგილი ძალიან შორს არის მათი მეორე სახლიდან.
მე -3 ნაწილი 3: შეთანხმების დასრულება
ნაბიჯი 1. უზრუნველყეთ დაფინანსება სანამ გადაწყვეტთ სახლს
შეფასების მიღება და შემდეგ იპოთეკური სესხის გამოსაყენებლად გამოსაყენებლად გაცნობებთ რა ტიპის სახლის გადახდა შეგიძლიათ. ვინაიდან ეს სავარაუდოდ იქნება ნომერი 2 იპოთეკური სესხი, მოემზადეთ გადაიხადოთ უფრო მაღალი საპროცენტო განაკვეთები და თქვენ სავარაუდოდ მხოლოდ მცირე იპოთეკური სესხის კვალიფიკაციას მიიღებთ. მას შემდეგ რაც ზუსტად იცით მთლიანი ბიუჯეტი, გამოყავით თანხა განვადებისთვის.
- იმისათვის, რომ მიიღონ საუკეთესო მეორე იპოთეკა, კრედიტორები ხშირად ეძებენ ვალის და შემოსავლის კოეფიციენტს (DTI) 36%-ზე დაბლა. ეს ნიშნავს, რომ თქვენი მთლიანი ვალი, თქვენი პირველი იპოთეკური სესხის ჩათვლით, უნდა იყოს მხოლოდ ყოველთვიურად მიღებული თანხის დაახლოებით მესამედს. მაგალითად, ნაღდი ფულის მფლობელს, რომელსაც აქვს შემოსავალი $ 7,000 (92.5 მილიონი რუპია) თვეში და 2500 აშშ დოლარის ვალი (33 მილიონი რუპია) აქვს DTI 35%.
- იყავით მზად გადაიხადოთ შესყიდვის ფასის 20%. ეს თანხა უნდა მოდიოდეს თქვენი პირადი დანაზოგიდან ან ამჟამინდელი საცხოვრებელი კაპიტალიდან. თქვენ ასევე შეგიძლიათ განიხილოთ სესხის აღება თქვენი სიცოცხლის დაზღვევის ან საპენსიო ფონდიდან.
ნაბიჯი 2. გააკეთეთ შეთავაზება
გააკეთეთ შეთავაზება თქვენთვის სასურველ მეორე სახლში. მოემზადეთ იმისთვის, რომ გააკეთოთ რამოდენიმე წინადადება, რომელიც საბოლოოდ გადააჭარბებს სხვებს, სანამ არ მიაღწევთ საბოლოო წინადადებას.
ნაბიჯი 3. გადადგით ზომები თქვენი ახალი სახლის დაცვის დასაწყებად
მეორე სახლი არის ინვესტიცია, ასე რომ თქვენ გინდათ დარწმუნდეთ, რომ მის დასაცავად კიდევ გაივლით. აქ მოცემულია რამდენიმე რამ, რისი გაკეთებაც შეგიძლიათ თქვენი აქტივების განახლებისთვის:
- ყიდვის წინ გაიარეთ სახლის შემოწმება. გსურთ იცოდეთ ნებისმიერი პრობლემის ან დეფექტის შესახებ, რომელსაც გამყიდველმა შეიძლება არ გაუმკლავდეს გაყიდვამდე.
- მიიღეთ საკუთრების დაზღვევა.
- მიიღეთ ზიანის დაზღვევა (მიწისძვრა, წყალდიდობა, ხანძარი და სხვა).
Რჩევები
- დაუკავშირდით უძრავი ქონების აგენტს თქვენი ინტერესის სფეროში. ჰკითხეთ მათ ქირავდება ქონება ამ მხარეში. ასევე კარგი იდეაა ჰკითხოთ ადგილობრივ ეკონომიკას, რადგან მას შეუძლია დიდი გავლენა იქონიოს ქონების ღირებულებებზე.
- არაფერია ცუდი იმაში, რომ დაუმეგობრდეთ ადგილობრივ სამართალდამცავ ორგანოებს და მეზობლებს იმ რაიონში, სადაც მეორე სახლის ყიდვას გეგმავთ, მით უმეტეს, თუ ხშირად არ დაიკავებთ სახლს. თუ მეზობლებმა იციან ან შეგხვდნენ, უფრო სავარაუდოა, რომ დაგიკავშირდებიან, თუ შეამჩნევენ, რომ რაღაც არ არის.
- წაიკითხეთ წიგნები, რომ გახდეთ ქირავნობის სახლის მფლობელი, თუ ფიქრობთ, რომ გსურთ მეორე სახლის დაქირავება. გაეცანით ადგილობრივ და სახელმწიფო წესებს თქვენი მეორე სახლის გაქირავებამდე. გასაქირავებელი სახლები უნდა აკმაყოფილებდეს უსაფრთხოების ყველა წესს, მათ შორის კვამლის სიგნალიზაციას და ორ გასასვლელს. მსგავსი რამ შეიძლება მცირედ მოგეჩვენოთ, მაგრამ თუ თქვენ არ ხართ ძალიან გამოცდილი, თქვენ უნდა გადაიხადოთ პროფესიონალი, რომ განახორციელოს რემონტი და დაამონტაჟოს მეორე სახლი, თუ ის არ აკმაყოფილებს უსაფრთხოების და ზონირების ყველა მოთხოვნას.
გაფრთხილება
- თქვენ უნდა გაითვალისწინოთ მეორე სახლისთვის ზიანის დაზღვევის უფრო მაღალი ლიმიტის მიღება, თუნდაც უფრო მაღალი ლიმიტი არ იყოს მოთხოვნილი. თქვენ ყოველთვის არ იქნებით თქვენს მეორე სახლში, ასე რომ თქვენ დაგჭირდებათ სრული დაზღვევა ხანძრის, ქურდობის, სხვა ბუნებრივი მოვლენების, როგორიცაა წყალდიდობა და ქარის დაზიანება.
- კარგი იდეაა ვიფიქროთ დამატებით სადაზღვევო დაზღვევის დამატებაზე, განსაკუთრებით იმ შემთხვევაში, თუ თქვენ აპირებთ თქვენი შვებულების გაქირავებას სხვაზე.
